Verplicht verduurzamen vastgoed

Belastingadvies, VDB Advocaten 14 juni 2018

Verduurzaming is "hot". De politiek is zich van de noodzaak tot verduurzaming bewust geworden. Dit blijkt uit het toegenomen aantal stimuleringsmaatregelen dat de overheid in het leven heeft geroepen.

Op het gebied van fiscale stimulering kennen we al enige jaren de energie-investeringsaftrek (EIA) en de milieu-investeringsaftrek (MIA). Ook op het gebied van huur begint verduurzaming aan belang te winnen.

Het vorige kabinet heeft laten weten dat het voornemens was om alle kantoorgebouwen (ook de bestaande!) in Nederland in 2023 te verplichten minimaal een C-label (energielabel) te hebben. Wordt dat niet gehaald, dan zal de sanctie zwaar zijn: het kantoorgebouw mag niet gebruikt worden.

Dat betekent dus: investeren. De banken sorteren al voor op deze maatregelen: indien de klanten geen verduurzamingsplan opstellen, zullen enkele banken het vastgoed niet (her)financieren.

Fiscale stimulering

Zoals gezegd, de overheid stimuleert de verduurzaming door subsidies in diverse vormen. Uit de plannen van het nieuwe kabinet blijkt dat verhuurders van woonruimte een korting krijgen op de door hen te betalen verhuurdersheffing indien er geïnvesteerd wordt in verduurzaming. Verder zijn er diverse subsidiemaatregelen zoals de energie-investeringsaftrek (EIA), milieu-investeringsaftrek (MIA), Willekeurige afschrijving milieu-investeringen (Vamil), de investeringssubsidie duurzame energie (ISDE) en de stimulering duurzame energieproductie (SDE+).

Energie-investeringsaftrek (EIA)

Door de EIA profiteert u van een aanvullende fiscale aftrek van 55% van het investeringsbedrag. Deze aftrek komt bovenop uw gebruikelijke kleinschaligheidsinvesteringsaftrek. Of uw investering kwalificeert, kunt u bepalen aan de hand van de Energielijst 2017.

Voorbeeld ledverlichting
Uw fiscale winst over 2017 bedraagt € 150.000,--. Over deze winst betaalt u 20% vennootschapsbelasting en derhalve € 30.000,--.

Stel u investeert in een led-buissysteem in combinatie met een externe driver (codering 210509), het investeringsbedrag bedraagt € 50.000,-- en u betaalt € 25,-- per led-buis (2.000 led-buizen). Uw investering komt voor € 40.000,-- in aanmerking, omdat het maximum investeringsbedrag is gesteld op € 20,-- per led-buis. Door toepassing van de EIA betaalt u € 4.400,-- minder belasting.

Milieu-investeringsaftrek (MIA)

Door de MIA profiteert u van een aanvullende fiscale aftrek die kan oplopen tot 36% van het investeringsbedrag. Ook deze aftrek komt bovenop de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek. Het percentage dat u mag hanteren, is afhankelijk van de indeling van uw investering op de Milieulijst.

Voorbeeld renovatie
Uw fiscale winst over 2017 bedraag € 150.000,--. Over deze winst betaalt u 20% vennootschapsbelasting en derhalve € 30.000,-- 

Stel u renoveert de bestaande utiliteitsgebouw met industriefunctie volgens de Regeling groenprojecten (codering E 6113) en het investeringsbedrag bedraagt € 400.000,--. Uw investering komt voor 13.5% in aanmerking voor de MIA. Door toepassing van de MIA betaalt u € 10.800,-- minder belasting.

Aanvragen MIA/Vamil/EIA

Om te bepalen of uw investering in aanmerking komt, kunt u zoeken binnen de Milieulijst 2017 en de Energielijst 2017. U dient uw aanvraag voor toepassing van de regeling binnen drie maanden nadat u de verplichting bent aangegaan, aanmelden. Het moment waarop u de verplichting aangaat, is het moment waarop u de offerte tekent of per e-mail uw opdracht bevestigt aan de aannemer. Voor eventuele eigen voortbrengingskosten moet u dit melden binnen drie maanden na het einde van elk kwartaal waarin u deze kosten heeft gemaakt. Dit is anders als het bedrijfsmiddel reeds in de loop van het kwartaal in gebruik wordt genomen, dan moet u de melding binnen drie maanden na de datum van ingebruikname melden.

Let op! Meld op tijd om teleurstelling te voorkomen. Laat u verder van tevoren informeren of uw investering kwalificeert voor de EIA of MIA.

Renovatie

De renovatieambitie in de Bouwagenda is groot. Vanaf 2021 dienen 100.000 woningen per jaar te worden gerenoveerd. Gezien het grote aandeel huurwoningen in de totale woningvoorraad, betekent dat ook aanpassing van verhuurde woningen. Voor wat betreft huurpanden is het de verhuurder die, al dan niet gedwongen door overheidsmaatregelen, de investering moet doen. Het is de huurder die ervan profiteert, want in de meeste gevallen daalt zijn energieverbruik. De verhuurder zal de kosten van zijn investeringen graag willen verhalen op de huurder, maar wat zijn eigenlijk uw rechten als verhuurder? Kunt u medewerking door de huurder afdwingen?

Indien huurders niet vrijwillig meewerken aan verhuizing wegens renovatie, kunnen verhuurders terugvallen op de wet. Bij renovatie biedt artikel 7:220 BW mogelijk uitkomst. Indien de verhuurder een redelijk renovatievoorstel heeft gedaan aan de huurder, moet de huurder daaraan meewerken. Indien het gaat om de renovatie van, kort gezegd, een complex, dan wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn indien 70% van de huurders met het renovatievoorstel heeft ingestemd. De Bouwagenda wil de voornoemde grens van 70% verlagen. Het vermoeden dat sprake is van een redelijk voorstel, komt daarmee eerder in zicht. Uitvoering van de renovatie is daarmee sneller mogelijk, indien een deel van de huurders van het complex niet wil meewerken.

Juridische aspecten huurder

Maar hoe zit het nou juridisch als de huurder bijvoorbeeld zelf aan de slag gaat met zonnepanelen? Indien de huurder besluit om zonnepanelen op de gehuurde grond te plaatsen, dan worden deze 'onroerende zaken' en gaan ze in eigendom toebehoren aan de eigenaar van de grond. Aan het einde van de huurovereenkomst mag de huurder deze zaken wel weer meenemen, hij heeft immers als huurder het 'wegneemrecht' (tenzij dat in de huurovereenkomst is 'weggecontracteerd').

Een zonnepaneel dat op het dak van een huurwoning is geplaatst, zorgt er zeer waarschijnlijk niet voor dat deze 'onroerend' wordt en aan de eigenaar van de woning gaat toebehoren. 

Het is niet aannemelijk dat zonnepanelen volgens de huidige verkeersopvatting deel uitmaken van een woning of een gebouw. Daarnaast zijn de meeste niet-geïntegreerde zonnepanelen vrij gemakkelijk en zonder (al te veel) schade te verwijderen. Wordt het zonnepaneel geïntegreerd in het dak, dan wordt het wel een bestanddeel van de woning en dus onroerend. Heeft de huurder deze geplaatst dan heeft hij wel het wegneemrecht, maar moet hij bij vertrek het dak weer herstellen in de oude toestand.

Wilt u meer informatie over fiscale stimulering van uw voorgenomen investering, neem dan contact op met Sander Jongerius of Joris ten Brink van WVDB Adviseurs Accountants. Wilt u meer weten over het huurrecht met betrekking tot uw investering in verhuurd vastgoed, neem dan contact op met Wim Braams van VDB Advocaten Notarissen.

Terug