Transformatieprojecten: wel of geen kwalificatie als woning?

VDB Notarissen 27 juni 2018

In een eerdere nieuwsbrief is reeds aandacht besteed aan het begrip ‘woning voor de overdrachtsbelasting’. Dit onderwerp blijft echter actueel vanwege de talloze transformatieprojecten in het land, waarbij bestaande gebouwen worden getransformeerd naar woningen.

De Hoge Raad heeft op 24 februari 2017 een toetsingskader geschetst om – naar zo objectief mogelijke maatstaven - vast te kunnen stellen of een gebouw kwalificeert als woning. Daarbij dient kort gezegd te worden gekeken naar:

  1. het doel waarvoor het gebouw oorspronkelijk is gebouwd;
  2. de aard van het betreffende gebouw; en
  3. indien criteria 1 en 2 geen duidelijkheid bieden, kan mede betekenis worden toegekend aan de eisen of beperkingen op grond van publiekrechtelijke voorschriften.

In het geval dat een gebouw oorspronkelijk als woning is gebouwd, maar later is verbouwd ten behoeve van een ander gebruik, is het de vraag of de aan de woning aangebrachte bouwkundige ingrepen zodanig zijn dat niet langer sprake is van een woning. Met andere woorden: is een zogenaamd ‘point of no return’ bereikt?

Is een gebouw oorspronkelijk niet als woning gebouwd en wordt dit getransformeerd tot woning, dan geldt dezelfde vraag: is door de transformatie een zogenaamd ‘point of no return’ bereikt, waardoor geen sprake meer is van een niet-woning? Het lastige bij een dergelijke casus is echter dat dit ‘point of no return’ niet zonder meer samenvalt met het moment van bereiken van de kwalificatie van woning.

Sinds juli 2017 zijn diverse uitspraken gedaan inzake transformatieprojecten waarbij bovenvermelde problematiek speelde. In een enkel geval werd vanwege het feit dat een ‘point of no return’ was bereikt, maar nog geen sprake was van een woning, een doorslaggevende betekenis toegekend aan de toepasselijke publiekrechtelijke voorschriften (zoals een reeds verkregen vergunning). Derhalve speelde hier het voorheen meer ‘ondergeschikte’ derde criterium de hoofdrol, waardoor – ondanks dat de verkrijging in een soort ‘tussenfase’ plaatsvond – werd geoordeeld dat sprake was van een woning.

Gezien het voorgaande blijft de beantwoording van gemelde kwalificatievraag vaak lastig en zeer afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Gedegen advies op dit punt is derhalve noodzakelijk.

Voor meer informatie over de overdracht van onroerende zaken kunt u contact opnemen met Wieteke van de Vorle-Braat van VDB Advocaten Notarissen.

Terug