Oude lasten en beperkingen (zoals erfdienstbaarheden): waarom kunt u deze dan nog tegenkomen in de akte van nu?

VDB Notarissen 27 maart 2018

Hoe komt het dat u bij de overdracht van uw registergoed(eren) geconfronteerd kunt worden met lasten en beperkingen die in het verleden zijn opgelegd c.q. gevestigd, echter thans niet meer van toepassing zijn? Waarom dienen deze dan nog te worden opgenomen in de akte van levering van nu? 

Het is onze (zorg)plicht als notaris – en behoort tevens tot onze expertise – om een zodanig onderzoek in te stellen dat er zo min mogelijk onzekerheid bestaat over de rechtstoestand van een registergoed. Dit houdt mede in het doornemen van voorgaande akten waarbij de eigendom in het verleden is overgedragen en de daarin voorkomende lasten en beperkingen, waarbij wij zorgvuldigheid in acht dienen te nemen.

Het is vaak niet duidelijk of, en in hoeverre, bepalingen vanuit het verleden nog van toepassing zijn op het betreffende registergoed.

Om hierbij twee voorbeelden aan te halen:

  • Zo kan het zijn dat er tien jaar geleden in een akte van levering een bepaling is opgenomen dat de koper verplicht is om binnen twee jaar na de juridische levering de desbetreffende bebouwing voltooid te hebben.
    Vervolgens wordt deze bepaling – conform de afspraken tussen partijen – als kwalitatieve verplichting in combinatie met een kettingbeding opgelegd met de verplichting om deze steeds bij een opvolgende overdracht aan de opvolgende verkrijger(s) door te leggen, zulks op straffe van een direct opeisbare boete, en wel zonder het vermelden van de woorden “indien en voor zover nog van toepassing”.
    De bebouwing is tien jaar later gerealiseerd, echter bij het niet doorleggen van de verplichting is een boete verschuldigd. Door het ontbreken van de schuingedrukte tekst blijft deze verplichting eindeloos doorlopen.
  • Ook komt het regelmatig voor dat er in het verleden een opstalrecht is gevestigd op een groot perceel – wat nog diende te worden uitgemeten – voor het hebben, houden en onderhouden van kabels en leidingen.
    Vervolgens wordt het perceel verkaveld en krijgt het meerdere (andere) kadastrale nummers en groottes en wordt het opstalrecht bij opvolgende leveringen van een kavel steeds opgenomen, terwijl de leidingen niet in de buurt van dat kavel gelegen zijn.
    Indien in het verleden nimmer duidelijkheid wordt gegeven waar de leidingen exact gelegen zijn (bijvoorbeeld door inschrijving van een situatietekening in de openbare registers), is het jaren later moeilijk te achterhalen waar het opstalrecht precies betrekking op heeft.

Om oude lasten en beperkingen door te halen dan wel om daar afstand van te (laten) doen, is niet eenvoudig: De partijen van destijds zijn veelal niet (meer) traceerbaar, wensen geen medewerking te verlenen of wensen de kosten die daarmee gemoeid zijn niet te dragen.

Daarom is het bij het vestigen van dergelijke verplichtingen van belang (en aan te bevelen) dat deze in de desbetreffende akte zoveel mogelijk zijn uitgewerkt (al dan niet onder opneming van een tijdsbepaling) en is aangeduid waar de verplichtingen precies betrekking op hebben, wat de bedoeling van partijen is en – bij voorkeur – een situatietekening ter verduidelijking van de ligging van de desbetreffende verplichting in de openbare registers in te laten schrijven.

Voor meer informatie kunt u uiteraard contact opnemen met Wieteke van Straten van VDB Advocaten Notarissen.

Terug