Gewijzigde wetgeving met betrekking tot appartementen per 1 januari 2018

VDB Notarissen 24 januari 2018

Op 1 januari 2018 is de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars in werking getreden. De Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars (vve’s) beoogt de werking van de vve’s te verbeteren door de verduurzaming en verbetering van gebouwen die in beheer zijn van vve’s te stimuleren en de mogelijkheden te vergroten om het benodigde onderhoud van appartementsgebouwen te verrichten. Lees verder voor de belangrijkste gevolgen van deze wet.

Minimale jaarlijkse reservering reservefonds

Al vanaf 1 mei 2008 is het vormen van een reservefonds voor alle vve’s verplicht. In de praktijk bleek dat ongeveer de helft van de vve’s te weinig reserveerde om de benodigde onderhoud en geplande vernieuwingen te doen, hetgeen kon leiden tot achterstallig onderhoud. Daarom is vanaf 1 januari 2018 een minimale jaarlijkse reservering voor het reservefonds verplicht als sprake is van een appartementencomplex dat (deels) voor bewoning bestemd is.

De hoogte van deze reservering kan door vve’s worden vastgesteld ter uitvoering van een meerjarenonderhoudsplan. In het meerjarenonderhoudsplan wordt vastgesteld welke onderhouds- en herstelwerkzaamheden en duurzaamheidsmaatregelen plaats moeten vinden, wanneer deze werkzaamheden moeten plaatsvinden en wat de kosten zijn van deze werkzaamheden. Op basis van dit meerjarenonderhoudsplan wordt vervolgens vastgesteld welk bedrag jaarlijks moet worden gereserveerd voor onderhoud.

In plaats daarvan kunnen de vve’s er ook voor kiezen jaarlijks ten minste 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw te reserveren. De herbouwwaarde van een gebouw staat op het polisblad van de brand- en opstalverzekering.

Om de praktijk aan de nieuwe regeling te laten wennen, krijgen bestaande vve’s drie jaar de tijd om deze wijzigingen te implementeren.

Verduidelijking bevoegdheid vve’s om geldleningen aan te gaan

Voor 1 januari 2018 was er mogelijk onduidelijkheid over de mogelijkheden voor vve’s om geldleningen aan te gaan en banken waren zeer terughoudend bij het verstrekken van geldleningen. Dit terwijl er onder de vve’s wel vraag was naar mogelijkheden voor externe financiering om het noodzakelijke onderhoud te bekostigen of om over te gaan tot verduurzaaming. In de Wet verbetering functioneren vve’s wordt de onduidelijkheid weggenomen en expliciet bepaald dat vve’s bevoegd zijn om geldleningen af te sluiten. In het splitsingsreglement kan deze bevoegdheid echter wel worden uitgesloten of worden beperkt tot het aangaan van geldleningen voor bepaalde doeleinden, zoals groot onderhoud en verduurzaming.

Overgang aansprakelijkheid geldlening bij vervreemding appartementsrecht

Ten aanzien van geldleningen die zijn aangegaan door de vve’s en de aansprakelijkheid van de individuele eigenaars van de appartementsrechten, wordt in de Wet verbetering functioneren vve’s bepaald dat een individuele eigenaar alleen aansprakelijk is voor zijn eigen gedeelte van de lening. De individuele eigenaar kan daarmee niet meer worden aangesproken voor het voldoen van de gehele geldlening.
 

Voor geldleningen die zijn aangegaan door vve’s na 31 december 2017 geldt dat bij de vervreemding van een appartementsrecht de aansprakelijkheid voor deze schulden overgaat op de nieuwe appartementseigenaar. Voorwaarde hiervoor is dat het bestuur van de vve een opgave verstrekt aan de notaris van de schulden, waarvoor de verkoper aansprakelijk is.

Voor meer informatie of advies over appartementsrechten kunt u contact opnemen met William Kuijpers, Wieteke van de Vorle-Braat of Dunja Kochberger van VDB Advocaten Notarissen.

Terug