Sumus Nr: 2 2012

Erfpacht kan starters op woningmarkt stimuleren

Per 1 januari 2013 is de hypotheekrente uitsluitend nog aftrekbaar voor hypothecaire geldleningen die in dertig jaar lineair of annuïtair worden afgelost. Starters op de woningmarkt krijgen het hierdoor lastiger. Erfpacht kan een stimuleringsmaatregel zijn.

De omwenteling van aflossingsvrij naar verplichte aflossing is op zich geen rare maatregel in een tijd waarin blijkt dat consumenten leiden aan een soort van kredietverslaving. Consumenten kijken vrijwel uitsluitend naar het zo laag mogelijk houden van de maandlast en niet naar de omstandigheid dat ze de schuld moeten terugbetalen.

Erfpacht

De gemeente Amsterdam maakt al sinds jaar en dag gebruik van erfpacht. Zij wil hiermee met name de waardestijgingen van de grond toe laten vallen aan de gemeenschap. Erfpacht kan ook gunstig zijn voor gemeenten die op dit moment kiezen voor verkoop van grond en daarmee een eenmalige bate creëren.

Stimuleringsmaatregel

Erfpacht kan ook fungeren als stimuleringsmaatregel voor starters op de woningmarkt. Gemeenten, particuliere beleggers of ontwikkelaars kunnen hun gronden in erfpacht uitgeven. De onroerende zaak wordt zo als het ware gesplitst in twee waardecomponenten: de grondwaarde en de waarde van de daarop te realiseren opstallen.

Lagere maandlast

De koper van een erfpachtrecht hoeft alleen de opstalwaarde (lees aanneemsom) te betalen. Voor het gebruik van de grond betaalt de koper aan de grondeigenaar een canon. De grondwaarde maakt ongeveer 30 tot 35% uit van de totale waarde. De koper hoeft dus ‘slechts’ 65% van de totale waarde te financieren, ofwel een aanzienlijke lagere maandlast. Deze 65% moet hij in dertig jaar aflossen.

Voorbeeld

Een starter wil een nieuwbouwwoning van € 300.000 kopen. De grondkosten bedragen € 100.000 en de aanneemsom € 200.000. Koopt hij deze woning via een ‘normale’ financiering, dan bedraagt de maandlast – bij een rente van 5% per jaar en een lineaire aflossing – € 2083,33. Met het toepassen van erfpachtrecht bedraagt de maandlast € 1805,55. Ofwel een verlaging van € 277,78.

Canon aftrekbaar

De canon is - evenals de rente - op basis van de huidige wetgeving fiscaal aftrekbaar. De wet IB 2001 bepaalt dat de canon voor de eigen woning fiscaal gelijk is gesteld aan de te betalen rente voor het financieren van de eigen woning. Deze regeling is bij een besluit van de staatssecretaris iets genuanceerd. Uitsluitend de canon, die wordt betaald voor het gebruik van de grond, is fiscaal aftrekbaar.